Du willst deine Immobilie selbst verkaufen – ohne Makler. Dann wirst du früher oder später ein Exposé erstellen müssen.
Viele denken dabei an einen formellen PDF-Prospekt. Doch im privaten Verkauf ist das Exposé oft gleichzusetzen mit dem, was der Käufer als Erstes sieht: dein Online-Inserat, ergänzt durch Fotos, Unterlagen oder ein Handout bei der Besichtigung.

Ein gutes Exposé ist kein Verkaufstrick – sondern eine klare, ehrliche und gut strukturierte Darstellung deiner Immobilie, die Vertrauen schafft und Interesse weckt. In diesem Beitrag erfährst du, was hineingehört – und was du besser weglässt.

Was ein Exposé leisten muss

Ein Exposé hat eine einfache Aufgabe:
Es soll die richtigen Interessenten ansprechen – und die falschen aussortieren.

Denn nur wer sich angesprochen fühlt, meldet sich auch. Und nur wer vorab die wichtigsten Infos hat, kommt wirklich zur Besichtigung.

Ein durchdachtes Exposé spart dir Zeit, sorgt für realistische Erwartungen und bildet die Basis für eine erfolgreiche Verhandlung.

Diese Inhalte gehören ins Exposé

1. Klare Objektbeschreibung
Was genau wird verkauft?
– Wohnfläche, Grundstücksfläche, Anzahl der Zimmer
– Baujahr, Sanierungen, Energiekennzahlen
– Art des Eigentums (z. B. Wohnungseigentum, Haus, Grundstück)
– Besonderheiten (z. B. Garten, Balkon, Ausblick, Keller, Garage)

2. Lagebeschreibung – aber bitte konkret
Wo befindet sich das Objekt? Welche Umgebung, welche Infrastruktur, welche Besonderheiten?
Vermeide Floskeln wie „Toplage“ oder „Ruhelage“. Besser: „Am Stadtrand, in einer ruhigen Sackgasse mit Blick auf den Untersberg. Bushaltestelle fußläufig erreichbar.“

3. Preisangabe
Ein Exposé ohne Preis macht misstrauisch. Wer realistisch einsteigt, hat bessere Chancen auf echte Anfragen.

4. Grundriss oder Plan
Ein einfacher Plan reicht oft aus. Käufer möchten wissen, wie die Räume geschnitten sind und ob die Wohnfläche zur Nutzung passt. Grundrisse schaffen Vertrauen.

5. Fotos in guter Qualität
Zeige: Außenansicht, Haupträume, Blick ins Bad, Balkon oder Garten. Achte auf Tageslicht, Ordnung und Perspektive. Zeige das Objekt, wie man es beim ersten Betreten erlebt.

6. Relevante Unterlagen (optional als Anhang)
Zum Beispiel: Energieausweis, Parifizierung, Bauplan, Aufstellung der Betriebskosten, Rücklagen (bei Wohnungen). Du musst nicht alles gleich mitschicken – aber du solltest es bereit haben.

7. Kontaktdaten & Rückfragemöglichkeit
Keine „anonymen“ Inserate. Wer kauft, will wissen, mit wem er es zu tun hat. Nenne Vorname, Telefonnummer oder Mailadresse – damit man dich direkt erreichen kann.

Was du besser weglässt

1. Übertriebene Floskeln
„Wohlfühloase“, „Sonnenparadies“, „hochwertig ausgestattet“ – das klingt nach Maklerdeutsch und wirkt auf viele unglaubwürdig. Schreibe, was wirklich da ist – nicht, was schön klingen soll.

2. Subjektive Bewertungen
„Sehr ruhig“, „perfekte Lage“, „traumhafte Aussicht“ – was für dich stimmt, muss für den Käufer nicht gelten. Besser: nüchtern beschreiben, was objektiv vorhanden ist – z. B. „Ausrichtung nach Südwesten, unverbaubarer Blick über die Wiesen Richtung See.“

3. Informationen, die du (noch) nicht belegen kannst
Zum Beispiel: „Ausbaupotenzial im Dachgeschoss“ – nur sagen, wenn es dafür bereits eine Genehmigung gibt. Unklare oder halbrichtige Angaben können später rechtlich zum Problem werden.

4. Emotionale Begründungen
Warum du verkaufst, gehört nicht ins Exposé. Es sei denn, es ergibt sich ein nachvollziehbarer Vorteil für den Käufer (z. B. „wegen Umzug ins Ausland kurzfristig verfügbar“).

Fazit: Dein Exposé ist kein Hochglanzprospekt – sondern dein Aushängeschild

Ein gutes Exposé überzeugt nicht nur durch Design, sondern durch Klarheit. Es schafft Vertrauen, macht neugierig und liefert die Informationen, die echte Interessenten brauchen.

Wenn du deine Immobilie ohne Makler verkaufen willst, aber beim Exposé nicht auf gut Glück loslegen möchtest, begleite ich dich gern. Ich zeige dir, wie du dein Objekt optimal präsentierst – professionell, aber ehrlich. Ohne Makler, aber mit Plan.

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